주택임대소득이란 무엇인가요?

주택임대소득

 

★ 주택의 정의 및 주택 임대소득이란...?

      ▶주택임대소득은 개인이 주택을 임대하고 얻는 소득을 의미한다. 다시 말하면 '주택'이란 상시 주거용(사업을                       위한 주거영의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지를 포함 2025년에도 기존의 세법 체계를 유지하면서           도 일부 개정이 이루어질 가능성이 높다. 특히 주택임대소득에 대한 과세 여부, 공제항목, 신고방법 등의 세부 사항            이 중요한  논점이 될 것이다.

★ 주택 수 계산

       * 주택부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지

1. 1건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, ｢건축법 시행령｣ 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)
2. 2건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

• 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

              ※ 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우 - 구분, 계산방법 포함구 분계 산 방 법

 

주택 면적 > 사업용 건물 면적	전부를 주택으로 봄
주택 면적 ≦ 사업용 건물 면적	주택 부분만 주택으로 봄

                                                                                                                                                                                                                                                   ※주택 수의 계산 - 구분, 계산방법 포함구 분계 산 방 법

다가구주택	1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유	1공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 - 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원* 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산주택의 총 임대수입금액 × 지분율 2지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 3지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대·전전세	임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유	본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 - 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산 1) 부부 중 지분이 더 큰 자 2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

★  주택임대소득

▶주택임대소득은 개인이 주택을 임대하고 얻는 소득을 의미한다. 2025년에도 기존의 세법 체계를 유지하면서도 일부          개정이 이루어질 가능성이 높다. 특히 주택임대소득에 대한 과세 여부, 공제항목, 신고방법 등의 세부 사항이 중요한          논점이 될 것이다.

    사업소득 중 “부동산업에서 발생하는 소득” 에 해당(소득세법§19①(12)) 

 ▶ 2025년 기준으로 주택임대소득에 대한 과세 여부는 다음과 같이 구분된다.

1. 비과세 대상
   • 주택 수 1채 보유자는 원칙적으로 비과세
   • 월세가 아닌 전세 보증금에 대한 소득(간주임대료)이 없는 경우
2. 과세 대상
   • 2주택 이상 보유자로서 월세를 받는 경우
   • 전세보증금 규모가 일정 기준을 초과하는 경우
   • 연간 주택임대소득이 2,000만 원을 초과하는 경우 (기본공제 적용 가능)

 

                                              주택임대소득 과세 기준 정리 표

 

                                                                      ※구분1주택2주택 이상

 

월세	비과세	과세 (연 2,000만 원 이하 분리과세 가능)
전세	비과세	보증금 3억 원 초과 시 간주임대료 과세

＜ 주택임대업의 업종분류 ＞

               ※ 주택임대업의 업종분류 - 업종코드, 세분류, 세세분류 포함업종코드세분류세세분류

           

701101	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(고가주택임대)
	｢소득세법｣ 제12조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택
701102	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(일반주택임대)
	주택주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말한다. 주로 1개월 초과하는 기간으로 임대기간을 약정하며, 가구 등 집기류 등을 포함하여 임대할 수 있다. 기준시가가 12억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등
701103	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(장기임대공동·단독주택)
	장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택) 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용
701104	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(장기임대다가구주택)
	장기임대 국민주택(다가구주택) 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용

※ 비과세 소득 : 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세

※ 기준시가 12억원* 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세

* 종전 9억원에서 ’23년 귀속부터 12억원

※ ʼ14~ʼ18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세

★ 주택임대소득 세금 부과 방식

주택임대소득에 대한 세금은 종합과세 또는 분리과세 방식 중 선택이 가능하다.

1. 분리과세(연 2,000만 원 이하 시 가능)
   • 세율: 14% 단일세율
   • 필요경비율: 50~60% (일반 50%, 간편장부 대상자 60%)
   • 추가 공제: 기본공제 400만 원 적용 가능
2. 종합과세(연 2,000만 원 초과 시)
   • 다른 소득(근로소득, 사업소득 등)과 합산
   • 종합소득세율(6~45%) 적용

 

★ 총수입금액

    ▶ 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

         주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금에 대한 간주임대료

   ▶ 선세금(先貰金)에 대한 총수입금액 계산(소득세법 시행령 §51)

       총수입금액 = 선세금 x(해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)

1. * 월수 : ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월 , ② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이         1월미만인 경우 0월

  ▶ 보증금 등에 대한간주임대료

     거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액        에 산입(算入)

    * 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인              주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음

   ** 소형주택의 주택 수 제외 특례 적용기한 연장(2026.12.31.까지) 개정중(’23.12.22. 현재)

간주임대료 = (보증금 등 – 3억원1))의 적수 × 60% ×   아래 내용은 분수를 표현함. 365(윤년은 366)분의 1 1 365 (윤년은 366)  ×  정기예금이자율 (’24귀속 : 3.5%) - 해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액2) 1)보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺌 2)추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

  ▶ 총수입금액의 귀속연도

• - 각 과세기간 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간(소득세법§39)총수입금액의 귀속연도 - 구분, 귀속시기 포함구 분귀속시기
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• 구분	귀속시기
  계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것	그 정해진 날
  계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것	그 지급을 받은 날

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★ 신고 방법 및 절차

2025년에도 주택임대소득 신고는 국세청 홈택스를 통해 전자신고가 가능하다.

1. 신고 기한
   • 5월 1일 ~ 5월 31일(종합소득세 신고 기간)
2. 신고 절차
   1. 국세청 홈택스 접속
   2. 종합소득세 신고 → 주택임대소득 선택
   3. 임대료 및 필요경비 입력
   4. 세액 계산 후 신고 제출

★ 2025년 예상 개정 사항

    ▶ 현재까지 발표된 개정안에 따르면 다음과 같은 변화가 예상된다.

1. 필요경비율 조정 가능성
   • 현재 50~60% 수준의 필요경비율이 일부 조정될 가능성이 있음
2. 임대사업자 혜택 변경 가능성
   • 일정 조건을 충족하는 임대사업자에 대한 세액공제 변화 가능

참고

▶ 2025년에도 주택임대소득 과세는 기존 체계를 유지하면서도 일부 개정이 예상된다. 2주택 이상 보유자의 경우 월세          소득에 대한 과세를 피할 수 없으며, 신고 및 절세 전략을 세우는 것이 중요하다.