양도소득세

부동산 세법 양도소득세

※ 양도소득세

★ 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를         양도함으로써 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

★  양도소득세는 과세대상 부동산의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도           시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는             양도소득세가 과세되지 않습니다.

※ 양도소득세의 과세대상

 양도소득세가 과세되는 자사의 범위는 다음과 같습니다. 양도 소득세가 가세되는 자산의  범위 - 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식등, 기타자산, 파생상품, 신탁 수익권 포함부동산에 관한 권리주식등 기타자산 파생상품 신탁 수익권

 ※ 양도소득세 개정안의 주요 내용

① 다주택자 양도세 중과 배제 연장  - 다주택자에 대한 양도세 배제가 2025년 5월 9일까지  연장됩니다.        이는 2022년 5월 10읿터 적용된 조치로 조정대상지역에 위치한 주택을 보유한 다주택자가 해당                주택을 양도할 때 중과세율이 적용되지 않습니다.

②  소형 신축주택 및 미분양 주택 혜택 2022년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 소형 신축주택이나        준공 후 미분양 주택을 취득하면 해당 주택은 주택 수에서 제외되고 양도세 중과세율이 적용되지              않는다. 소형 신축주택의 요건은 60㎡이하, 수도권 6억원 이하, 비 수도권 3억 원 이하입니다.

③  미혼 자녀의 독립세대 기준의 명확화                                                                                                                           30세 이하 미혼 자녀가 부모의 생계를 달리하고 소득디 중위소득의 40% 이상일 경우 별도 세대로             인정됩니다. 이  기준은 양도일로부터 직전 12개월간의 고득을 기준으로 합니다.

④ 주택 정의 명확화 주택으로 인정받기 위해서는 세대벼로 별도의 출입문, 화장실, 취사실이 설치되어          있어여 합니다.

※ 2025년 양도소득 비과세 대상

① 1세대가 1 주택을 2년 이상 보유하고 주택 가격이 12억원 이하인 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습             니다. 조정대상지역에 있는  주택의 경우  2년 이상의 거주 요건도 충족해야 합니다.

② 일시적 2주택 일시적으로 2주택을 소유하게 된 경우 신규취득일로부터 1년 이내에 기존 주택을                 양도하면 비과세 혜탹을 받을 수 있습니다.

③ 소형 신축주택 및 미분양 주택 일시적으로 2주택을 소유하게 된 경우 신규주택 취득일로부터 1년              이내에 기존 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

④  장기임대주택  일정 요건을 충족하는 장기임대주택의 경우 양도소득세가 감면될 수 있습니다.

⑤ 공공사업용 토지 및 자경농지 공공사업용 토지나 8년 이상 자경지를 양도할 경우 감면 요건을 충족           하면  양도소득세가   감면 됩니다.

 

★추가 사항은 문의사항은 국세청 홈페이지를 참고하시면 됩니다.

 

●양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다.

-양도 소득세가 가세되는 자산의 범위 - 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식등, 기타자산, 파생상품,신탁 수익권 포함부동산부동산에 관한 권리주식등기타자산파생상품신탁 수익권-양도 소득세가 가세되는 자산의 범위 - 부동산, 부동산에 관한    권리, 주식등, 기타자산, 파생상품,신탁 수익권 포함부동산부동산에 관한 권리주식등기타자산파생상품신탁 수익권

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등                        * 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자신	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인    주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	*  국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 *  차액결제거래 파생상품(CFD) *  주식워런증권(ELW) *  국외 장내 파생상품 *  경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

● 양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위는 다음과 같습니다.

• 양도로 보는 경우	*  양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로        자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. *  증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가         인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
  양도로 보지 않는 경우	*  신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는     경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다 *  또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가           과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

  ●양도소득세는 조세정책 목적으로 비과세되거나 감면되는 경우 - 비과세되는 경우, 감면되는 경우 포함비과세되는         경우감면되는 경우

  비과세되는 겨우	*   1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득      세가 과세되지 않습니다. *   양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. *   ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. *   주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은         3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로        보게 됩니다
  감면되는 경우	* 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한        때에는 양도소득세가 감면됩니다.

※양도소득세의 신고납부

● 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고-납부를 하여야    합니다.

 - 예를글어 2021.7.15 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신-납부기한은 2021.9.30입니다.                                                  * 만약 신고-납부가 기한이 토요일-일요일-공휴일-근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함.                                  * 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를  할 경우에는 등기접수일이 양도시기          가 됨.                                                                                                                                                                                     -. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%(19.2.11. 이전까지는 0.03%                             '19.2.12 ~ 22.2.14 이전까지 0.025%의 납부지연가산세가 부과됩니다.

● 주식을 양도한 경우데는 양도일이 속한는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고-납부를 아여야 하며(반기중에           중에 여러 건의 주식을 양도한 경우 반기별로 모아서 신고-납부), 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에           대하여 예정신고 없이 다음해 5월 확정신고-납부(연1회)만 이행하시면 됩니다.

● 확정신고                                                                                                                                                                               - 당해년도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관한 세무서에 확정       신고를 하여야 합니다.                                                                                                                                                             - 다만, 1건의 양도소득세만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.                                               - 주식등의 경우 예정신고를 한 경 확정신고는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있으며, 파생상품을 양도한 경우        에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음해 5월 확정시고-납부를 이행(연1회)하여야 합니다.

① 누진세율 적용대상 주식등에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를            하지 아니한 경우                                                                                                                                                                  ② 주식등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이                달라지는 경우                                                                                                                                                                    ③ 둘 이상의 자산(주식은 기타자산만 해당)을 양도하는 경우 양도소득세 비교과세방식으로 예정신고하지 않은 경우               ('20.2.11. 이후 양도분부터)                                                                                                                                              ④ 감면소득이 있는 경우 기본공제(250만원) 적용순서*에 따라 당초 신고한 양도소득세 산출세액이 달라지는 경                    * 기본공제는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제

● 예정신고나 확정신고를 하지 않을 때는 정부에서 결정-고지하게 되며, 신고-납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%       (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022% (19.2.11이전까지는 0.03%, 19.2.12 ~ 22.2.14이전까지는 0.025%)를 추가           부담하게 됩니다.

● 양도소득세 분할납무

 - 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기산 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액

※ 2025년 소득세법 시행령 주요 개정사항

  ● 주택에서 주택 외 용도록 변경 후 양도한 건물의 양도소득세 과세기준 합리화(소득령 §154① · §159의4)

종전	개정
1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 적용시       1주택 여부 판정 기준 시점	예외규정 신설
주택 양도일	(좌 동)
〈신 설〉	매매계약에 따라 주택에서 상가 등 주택 외 용도로변경한 경우 매매계약일

• - (개정이유) 과세기준 합리화
• - (적용시기) ’25.2.28. 이후 매매계약을 체결하여 양도하는 분부터 적용
•  
• ● 장기임대주택 보유자의 거주주택 양도소득세 비과세 횟수제한 완화 - 종전, 개정 포함종 전개 정

  ㅇ장기임대주택 보유 거주자는 본인 거주주택 양도시 양도소득         세 비과세	ㅇ 비과세 횟수 제한 완화
  ㅇ (거주요건) 거주주택 보유기간 중 2년 이상 거주	ㅇ (좌 동)
  ㅇ  (대상) 장기임대주택 외 거주주택	ㅇ (좌 동)
  ㅇ 최초 거주주택에 대해서만 비과세(생애 1회로 제한) ※ 장기어린이집은 횟수 제한 없음	ㅇ 횟수 제한 없이 거주주택에 비과세 적용
  ㅇ (임대주택 범위) 양도세 중과 배제 임대주택* * 사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하 준수 필                                                ㅇ 장기임대주택(신규 등록은 10년형만 가능)	(좌 동)
  〈추 가〉	ㅇ 단기민간임대주택*「민간임대주택법」에 따라 아파트 제외

  • -(개정이유) 임대주택 공급 지원
  • -(적용시기) ’25.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용
  •  

• ● 장기임대주택을 거주주택으로 전환시 양도소득세 비과세 합리화 - 종전, 개정 포함종 전개 정 

  ㅇ 장기임대주택을 거주주택으로 전환한 주택(직전거주주택보유주택*)               양도소득세 비과세 * 기존 거주주택(직전거주주택)을 비과세 적용받아 양도한 후 임대주택이었던    주택으로 이사하여 거주한 주택	ㅇ 비과세 제도 합리화
  ㅇ 직전거주주택보유주택이 1세대 1주택인 경우 : 2년 이상 거주 시 직전거주         주택 양도 이후 양도차익분은 비과세	(좌 동)
  ㅇ 그 외의 경우 : 모든 양도차익 과세	ㅇ 2년 이상 거주시 직전거주주택 양도        이후 양도차익분 비과세

• ※  다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 1년 연장 및 단기민간임대주택 양도소득세 중과 제외                                        (소득령 §167의3 · §167의4 · §167의10 · §167의11)

  ● 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과 제외 대상	● 한시배제 1년 연장 및 중과배제 주택 추가
  ● 지방저가주택*, 장기어린이집, 혼인·취학 등으로 인한 일시적 2주택 등 * 주택수에서도 제외	(좌 동)
  ● 보유기간 2년 이상으로서 ’22.5.10.부터 ’25.5.9.까지 양도하는 주택	● ’25.5.9.까지 → ’26.5.9.까지
  ● 장기민간임대주택(’20.7.11. 이후 매입형은 아파트 제외)	●  건설형 장기민간임대주택 공시가격기준 상향
  - 건설형: 임대개시일 당시 공시가격 6억원 이하	● 6억원 → 9억원 이하
  - 매입형: 임대개시일 당시 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하	(좌 동)
  〈추 가〉	● 단기민간임대주택*

• 단기민간임대주택 - 구분, 적용 요건, 건설형, 매입형 포함구 분적용 요건건설형매입형

  구분	적용 요건
  	건설형	매입형
  사업자등록	사업자등록 필요
  임대기간	최소 6년
  공시가격 상한	6억원	수도권 : 4억원 비수도권 : 2억원
  면적 기준	대지 : 298㎡이하 주택 연면적 : 149㎡ 이하	-
  최소 공급	2호	-
  임대료증가율	5% 이하
  소재지	-	조정대상지역제외

• ●  (개정이유) 주택공급 활성화 지원
• ●   (적용시기)
  • - (장기민간임대주택) ’25.2.28. 이후 등록분부터 적용
  • - (단기민간임대주택) ’25.6.4. 이후 등록분부터 적용